למה תמ"א 38 מקל במיסוי שלו?

 

בעסקת מקרקעין רגילה הקונה ישלם מס רכישה ועל המוכר יוטל מס שבח והיטל השבחה. בתמ"א 38 הדיירים מוכרים את זכויות הבנייה שלהם כך שהתפקידים מתהפכים והקונה הוא היזם. מס השבח, עם כן, והיטל ההשבחה על שדרוג המבנה צריכים להיות על הדיירים, אך אם כך היו מתנהלים פני הדברים אף בעל דירה לא היה מסכים למכור את זכויות הבנייה שלו. על כן תמ"א 38 יצר חוקי מיסוי שונים שמסייעים לקדם את הפרויקט ולהוריד את עול המיסוי מהדיירים. תמ"א 38 מעניק פטורים, הקלות והטבות במיסים מסוימים במסגרת פרויקטים אלו.

 

אילו פטורים ממיסוי מוענקים במסגרת תמ"א 38?

 

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס שמוטל על בעל הדירה בעקבות עליית ערך הקרקע. הועדה מקומית לתכנון ובניה שהייתה צריכה לעשות שינויים וחריגות בעקבות השבחת הנכס דורשת מס זה בעקבות זאת. היטל ההשבחה הוא מחצית מעליית שווי הנכס שהוערך ע"י שמאי מטעם הוועדה המקומית. במסגרת פרויקט תמ"א 38 קיים פטור מלא מהיטל ההשבחה. בהתחלה הייתה הפחתה של 90% מההיטל אך הרצון של המדינה לחזק את תוכנית תמ"א 38 הביא לתיקון בחוק התכנון והבניה שהביא לפטור מלא מתשלום ההשבחה בכל הנוגע לפרויקטים של תמ"א 38.

 

מס שבח

מס שבח מוטל על הרווחים שנוצרו בעקבות מכירת מבנים והוא מוטל בזמן הרכישה של הקרקע ועליית ערכה ועד לרגע המכירה שלה. בעל הדירה צריך לשלם מס זה שכן כל עסקה בין יזם לבעל דירה היא מכירה ומתאימה לחוק המפרט את מס השבח. עסקאות תמ"א 38 פטורות ממס שבח במידה וזכויות הבנייה שהוקנו הן לפי תמ"א 38, חיזוק המבנה גם הוא בהתאם וכן ההטבות שמוענקות במסגרת הפרויקט מעוגנות בתמ"א 38.

היזם לא יהיה מחויב במס גם על שירותי בניה על פי תוכנית החיזוק – כלומר כיסוי הוצאות של שירותי בנייה למיניהם כמו שכר טרחה של עו"ד מפקחת הובלות, פינוי, בניית מחסנים וכו'.

 

מס ערך מוסף (מע"מ)

עקרונית בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 מחויבים בתשלום מע"מ בגין התמורה ממכירת זכויות הבניה (התמורה=שווי שירותי הבניה שמקבלים דיירי הבניין). בכדי להימנע מתמריץ שלישי נקבע בסעיף 31 ב' לחוק מע"מ, כי בגין שירותי בנייה שהתקבלו כתמורה למכירת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 ושמכירתן הייתה פטורה ממס שבח – יינתן פטור מתשלום מע"מ.  יודגש כי, עד לתיקון 47 לחוק מע"מ שהתקבל בחודש נובמבר 2014ניתן פטור ממע"מ ולא מע"מ "בשיעור אפס" ולכן הקבלן לא יכול היה לקזז את מע"מ התשומות הנובעות ממתן שירותי הבנייה. במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית אושר כאמור תיקון 47 לחוק המע"מ המורה על הטלת מע"מ בשיעור 0% על שירותי הבנייה בהתחדשות עירונית ובכך מאפשר לקבלן לקזז את המע"מ הנובע מעלויות הבניה.

 

מס רכישה

מבחינת היזם , הוא למעשה משלם עבור הזכויות בסך כל הפעולות שנעשות עבור דיירי הבניין:  חיזוק הבניין ,שיפוץ הלובי , שיפוץ החזיתות , הקמת פיר והוספת מעלית, שיפוץ חדר המדרגות , החלפת תשתיות האינסטצליה והחשמל ברמת הבניין ועוד.

 

מבחינת רשות המיסים ניתן לשים תג מחיר עבור כל הפעולות הללו. עבור פעולות אלה היזם "שילם" לדיירי הבנין והרוויח את הזכות לבנות דירות חדשות עבור עצמו . התמורה בגין מכירת דירות אלה תהווה את פדיון הפרויקט , בעוד סך הבנייה עבור הדיירים הקיימים תיחשב כעלות רכישת הזכויות בקרקע.

גובה מס הרכישה הנו בשיעור מס רכישה על קרקע ,כלומר 5% . היזם מגיש למיסוי מקרקעין את החישובים עליהם התבסס וישלם את מס הרכישה במסלול של שומה עצמית. בהמשך, באם חישוביו אינם עולים בקנה אחד עם עמדת רשות המיסים יחול תיקון מטעם רשות המיסים ,שבסופו תצא שומה חדשה.  חריגים לחישוב גובה מס הרכישה הנן הוצאות שניתן לשייך כהוצאות הנדרשות גם לבנייה החדשה או לשימוש הדיירים החדשים . בהוצאות אלה ניתן למנות הוצאות כדוגמת יסודות הבניין החדשים ,הקמת המעלית , שיפוץ הלובי , פיר המעלית ואף מגדלי הממדים המהווים בסיס לבנייה החדשה. בשנים האחרונות נוצרה נורמת מיסוי לנושא ומקובלת הנחת העבודה כי החלוקה היחסית עבור השלבים שמנינו ישן מול חדש הנה כשליש לעומת שני שליש . חלק זה עבור התשתיות המשותפות יוכרו כהוצאות הקשורות לבנייה החדשה ולכן לא יוכנסו לחישוב הקובע לטובת חישוב גובה מס הרכישה .  כל תמורה נוספת שניתנה לדיירים שאיננה נובעת במישרין מחוק התמ"א , כגון תשלום במזומן או שיפוץ דירה שאינו נובע מהתאמות בגין תוספות שניתנו לדיירים יחשב גם הוא כתמורה החייבת גם במס מצד הדיירים בגין תמורה זאת.

 

בתמ"א 38/2 במסלול הריסה ובניה מחדש , החישובים יותר פשוטים שכן שירותי הבנייה שניתנים עבור יצירת הדירות החדשות לדיירים הנם התמורה העיקרית שהיזם "שילם" עבור הקרקע . במסלול כזה ניתן לצרף דוח שמאי של בנק מלווה לרשות המיסים והדבר יקל בצורה משמעותית למתוח את הקו בין הוצאות בגין הדיירים הקיימים לבין הוצאות בגין דירות היזם.

 

תמ"א 38 מיסוי - מתי צריך לשלם?

 

חשוב לדעת שהחקיקה של תמ"א 38 היא רחבה מאוד ומשתנה תדיר. בתמ"א 38.2 למשל הורסים מבנה לחלוטין ובונים מחדש ועל כן אי אפשר לקבל פטור של מס שבח כיוון וזה חורג כבר מהשירות בניה של "תוכנית החיזוק". אך גם פה יש חריגויות וניתן לבקש פטור ממס שבח במקרים מסוימים.אם מרחיבים את דירות הדיירים על פי תוכנית בניין עיר מקומית ולא על פי תמ"א 38 לא יקבלו היזמים פטורים ממס שבח, מע"מ, מכירה וכו'.עיריות ברחבי הארץ מנסות להעניק זכויות בניה נוספות במסגרת תמ"א 38 בכדי לשכנע יזמים ובעלי דירות ללכת דווקא על תוכנית זו ולראות עד כמה היא משתלמת להם.