שאלות נפוצות

 

1. האם לבניין ללא היתר קיים ניתן לבצע תמ"א 38?
   בעקרון במסגרת התמ"א ניתן יהיה להכשיר את היתר הבית בדיעבד. אולם כל מקרה צריך לבחון לגופו.
    

2. מה אורך ביצוע פרויקט חיזוק ותוספת בנייה?
   חיזוק ושדרוג בית קיים הכולל תוספת ממ"ד ומרפסת ושיפוץ מקיף אורך לבית ממוצע כ 18 חודשים.
    

3. האם תמא 38 מחייבת תוספת ממ"ד?
   תמ"א 38 מחייבת את חיזוק הבנין נגד רעידות אדמה. בנוסף היא מאפשרת כתמריץ להוסיף ממ"ד לדירות. אולם, יש מקרים בהם אין מקום במגרש להוספת ממ"ד ולכן ניתן יהיה לבצע תמ"א 38 אך ללא תוספת ממ"ד.
    

4. מה אחוז הסכמת הדיירים הנדרש על מנת לבצע פרויקט?
   החוק קובע שנדרשת הסכמה של 100% מהבעלים. אולם, במידה ויש הסכמה של 66% מהבעלים, ניתן לתבוע את הסרבנים בגין התנגדותם ובסמכות המפקח על הבתים המשותפים לאשר את הפרויקט על אף התנגדות המיעוט מהבעלים.
    

5. מה לגבי מבנים שנבנו אחרי 1980 ובכל זאת מעוניינים לבצע חיזוק?
   מבנים אלה יכולים לבקש מהוועדה המקומית היתר בניה לצורך חיזוק המבנה (ללא צורך בעריכת תכנית מפורטת), וזכאים לקבל הקלות מסוימות מקווי בניין. אולם, מבנים אלה אינם זכאים לתוספת זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 כפי שפורטו להלן.
    

6. מדוע סל הזכויות של תמ"א 38 מוגבל למבנים מסוימים?
   התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 כבר נבנו לפי תקן מחמיר זה. הממשלה לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלה במסגרת תמ"א 38, מאחר והם נמצאים בסיכון מופחת במידה ניכרת. התמ"א העניקה זכויות בניה מופחתות לבניינים נמוכים ו/או קטנים, אשר על פיהערכות מומחים נמצאות גם הן בסיכון מופחת, ועל מנת שלא לפגוע באופי המבנים והאזור.
    

7. כיצד ישפיע יישום מסיבי של תמ"א 38 על סביבת המגורים?
   במינהל התכנון היו ערים מלכתחילה להשפעות אפשריות של מימוש הזכויות על סביבות המגורים, לרבות - מחסור אפשרי במקומות חניה עבור תוספת יחידות דיור או עקב סגירת קומות עמודים ששימשו לחניה, עיצוב המבנה המחוזק, הסדרת תשתיות בתוך המגרש והשלכות אפשריות על העיצוב העירוני. לכן, נותנת תמ"א 38 למהנדס הרשות המקומית ולוועדה המקומית סמכות להפעיל את שיקול דעתם, הן לעניין ההיתר הבודד והן לגבי שכונות או אזורים שלמים בעיר. בדרך זו שומרת ה תמ"א על איזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקם העירוני.
    

8. כיצד מסייעת תמ"א 38 להתחדשות עירונית ולשיפור חזות המבנה?
   חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, הוספת אלמנטים משפרים (כמו מעלית, ממ"ד) וכו’. לפיכך, קובעת תמ"א 38 הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית הסובבת. תמ"א 38 היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות רקמות עירוניות שהתיישנו - הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור, שדרוג עיצוב המבנים וכדומה. בכך, חורגת תרומתה של תמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה.
    

9. כיצד ניתן להגדיל את זכויות הבניה מעבר למה שתמ"א 38 מעניקה?
   תמ"א 38 לא אוסרת על הגשת תכנית מפורטת, המציעה זכויות בניה רחבות יותר, לצד תוספת אלמנט החיזוק למבנה. תכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה.
    

10. מה הקשר בין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לבין מיגונו הביטחוני?
    ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, על ידי שילוב בין מימוש הזכויות מכוח תמ"א 38 לבין הקמת מרחבים מוגנים – דירתי (ממ"ד) או משותף לכל המבנה. לדוגמא: במסגרת מימוש תמ"א 38, ניתן יהיה להוסיף לדירות שטח של עד 25 מ"ר - חלק משטח זה יכול לשמש כמרחב מיגון דירתי (ממ"ד). בנוסף, במידה ונוסף למבנה טור ממ"דים (ממ"דים הבנויים לאורך כל גובה המבנה - אחד על גגו של השני), הוא יכול להוות גם אלמנט קונסטרוקטיבי המחזק מפני רעידות אדמהכמובן שמומלץ להתייעץ עם מהנדס מורשה בדבר השילוב המתאים ביותר למבנה שלכם.
     

11. היכן יש אזורי סיכון גבוה במדינת ישראל?
    רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעשאמנם הישובים הקרובים ביותר לשבר הסורי- אפריקאי או לשבר יגור נמצאים בסיכון גבוה יותר לפגיעה מרעידת אדמה, אולם קרבה גיאוגרפית איננה הגורים היחידי לגודל הנזק שעלול להיגרםהסיכון לאוכלוסיה ולרכוש היא בעיקר מפגיעה בבניינים, ולכן האזורים המסוכנים הם אותם מקומות שבהם יש בניינים שאינם בנויים לעמוד ברעידות אדמה.                                                                                      

12. במידה וקיימות במבנה זכויות בניה, שלא השתמשתי בהם בעבר, האם אני זכאי בנוסף גם לזכויות של תמ"א 38?
    סעיף 13 בתמ"א 38 מסדיר את היחס בין זכויות הבניה שניתנו מכוח תכניות קודמות לתמ"א לבין הזכויות שניתנו מכוח ה תמ"א. הסעיף מסדיר את היחס בין התכניות באופן הבא:
    אם קיימת תכנית המוסיפה קומות ניתן לסגור קומת עמודים מכוח ה תמ"א או להוסיף אגף, אבל אסור לעלות על מספר הקומות אשר נקבעו לבניין בתכנית המפורטת. כמו כן, ובנוסף, תוכל להשתמש בזכויות הקיימות בתמ"א להרחבת יחידות הדיור בשטח של עד 25 מטר ליחידת דיוראם קיימת תכנית מפורטת, קודמת לתמ"א, אשר מאפשרת הרחבה של יחידות הדיור - ההרחבה אשר נקבעה בתכנית המפורטת גוברת על ה תמ"א ולא מצטרפת אליהלפיכך, אם התכנית הקודמת מאפשרת להוסיף 40 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שמאפשרת ה תמ"א. כמו כן, אם התכנית הקודמת מאפשרת להרחיב את היחידות ב- 20 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שקבעה ה תמ"א.