מהו "פינוי בינוי"?

 

עסקת "פינוי– בינוי" מוגדרת במסגרת החוק כדלקמן: "חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי בינוי אשר על פיהם, מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן לצורך הריסת הבניין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה".

 

פינוי בינוי הינו שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, אשר במסגרתן מפונות שכונות מגורים קיימות ישנות, לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם, תוך שהדיירים הקיימים, במסגרת עסקת פינוי בינוי, יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בשכונה מודרנית, עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה.

 

במסגרת עסקת פינוי בינוי, המפנה (הדייר) מקבל דירה חדשה מרווחת וגדולה יותר מדירתו הקיימת.

 

מכלל האמור עולה , כי לכל הצדדים (המדינה, העירייה, התושבים והיזם) יש אינטרס לבצע פרויקטים של פינוי בינוי.

 

• העירייה עצמה משפרת את חזות העיר.

• הדיירים מקבלים דירה ברמה גבוהה יותר, בשטח גדול יותר ובוודאי בשווי כלכלי גבוה יותר, וכך רמת החיים עולה.
   

לצורך אישור פרויקט פינוי בינוי נקבע בחוק כי די ברוב מיוחס (ולא מוחלט) מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה לביצוע פינוי בינוי. בעל דירה, אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקת פינוי בינוי, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין, בשל הנזק שנגרם להם עקב טרפודו את העסקה. משמע האמור, כי במידה ואתם הדיירים מעוניינים לבצע עסקת פינוי ביוני, אולם קיים אצלכם דייר סרבן, קיימת לכם עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדייר בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי.

 

אלו סוגים של פינוי-בינוי קיימים?

פינוי-בינוי במסלול הרשויות המקומיות. 
הרשות המקומית (העירייה או המועצה המקומית) מגישה הצעות לוועדה ממשלתית בין-משרדית להכריז על מתחמי התחדשות עירונית באזורים הראויים לדעתה לפינוי-בינוי. במידה והמתחם עומד בקריטריונים ובתנאי הסף שקבעה הוועדה, ממליצה הוועדה לממשלה להכריז עליו כמתחם פינוי-בינוי. הכרזת הממשלה מקנה מימון ממשלתי להכנת התכנית (כלומר לתכנית שמאפשרת הגדלה ניכרת של זכויות הבניה ושל כמות הדירות בפרויקט), לניהול ותיאום התכנון וכן לפעולות הסברה לתושבים.

 

פינוי-בינוי במסלול מיסוי (או: מסלול יזמים).
יזם פרטי מכין תכנית שעיקרה הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים במקומם. מסלול מיסוי פועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין. מטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים באמצעות כוחות השוק הפרטי. במסגרת מסלול זה רשאים יזמים או אף בעלי הנכסים עצמם לפנות לוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית (הפועלת לעניין זה יחד עם נציגי רשות המסים ומע"מ) ולבקש את המלצתה לממשלה לעניין הכרזה על מתחם כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי לתקופה של שש שנים. הכרזת הממשלה מקנה (במהלך תקפות ההכרזה) הטבות הנוגעות לעסקאות המבוצעות על ידי הדיירים בכל הנוגע למס שבח, למס רכישה ולמע"מ על שירותי הבנייה.